──はじめに
私の「要点まとめ」シリーズの中で、アクセス数で常に上位をキープしているのが、
・重要事項説明書【業法】
・37条書面【業法】
の2記事である。
これらに限らず、要点まとめシリーズは、別途noteに有料(100～200円)の「穴埋め問題」も用意してあるので、相互に活用すればかなりのレベルアップが期待できるだろう。
ただ重要事項説明書と37条書面は、宅建業法の最大の山であり障壁である。覚えることも多い。しかもこの2項目だけで、年平均4題もの出題があるので絶対に軽視できない。
だからこそ、これら2項目をさらに強固なものにするために、関連する◯✕問題(一問一答)を別ブログとして残すことにした。
平成元年以降の過去問から、各記載事項と内容が一致する選択肢を探し出すことから始まった。これは想像以上に困難を極めた。
「各記載事項一つに付き◯✕問題が一つ」
これが私が究極的に目指したものだった。このパターンの問題集は他にないはずである。
例えば、重要事項説明書ならば、記載事項１は18問、記載事項２は7問、記載事項３は9問である。
ただ過去問自体がないのか、あるいは私が探し切れなかったのか、記載事項２で1問、記載事項３で2問、見つからない問題があった。
それらは「設問なし」と記しておいた(仮に過去問があったとしても出題頻度は低い)。
中・高の社会科のような科目をマスターするには、穴埋め問題と一問一答の2方面から攻めた方がいい。実際、その方法が最もスピーディーに全範囲をマスターできる。
それをここで踏襲してみようと考えたわけだ。要点まとめが教科書、noteに穴埋め問題もある。それに一問一答を加えれば、まさに鬼に金棒。得点源にできること間違いなし。
今回はそれの第一弾、重要事項説明書である。要点まとめのそれと完全リンクしているので、照らし合わせながら学習すると効果的だ。
▶重要事項説明書【業法】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/12/193156
一つ一つの記載事項の意味を理解し、売買と貸借の区別までしっかりできて、初めて重要事項説明書をマスターしたといえる。
重要事項説明書を得点源にしたい方は、これらをぜひ横断的に活用してもらいたい。
──記載事項１～基本事項
【取引物件に関する事項】
①宅建業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。(H26)
②建物の売買の媒介の場合は、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときはその概要を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。(H22)
③宅地の売買の媒介の場合は、私道に関する負担について説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。(H22)
④建物の売買の媒介を行う場合、飲料水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項を説明しなければならない。(H24)
⑤宅建業者Aは、建物(建築工事完了前)の売買の契約を行うに際し、建物の完成時における主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造についての図面を渡したのみで、当該図面の説明をしなかったときは、宅地建物取引業法の規定に違反する。(H14)
⑥宅建業者Aは、建物が既存住宅の売買の媒介を受けた場合、媒介契約を締結する2年前に、当該住宅は既に建物状況調査を受けていた。この場合、Aは買主に対し、本件契約が成立するまでの間に、建物状況調査を実施している旨及びその結果の概要について説明しなければならない。(H30)
【取引条件に関する事項】
⑦建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。(H28)
⑧宅建業者が、宅地又は建物の売買の媒介に際して、契約の解除については、特に定めをしなかったため、重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。(H13)
⑨宅建業者ではない売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項として説明しなくてもよいが、売主が当該建物の種類又は品質に関して担保責任を負わないことについては説明しなければならない。(H16改)
⑩宅建業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する場合、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関し、手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要は説明したが、保証保険契約については説明しなかった。(H1)
⑪宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。(H30)
⑫宅建業者が、宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。(H29)
⑬宅建業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない。(H26)
⑭宅地の売買の媒介において、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講じないときは、その旨を買主に説明しなくてもよい。(H26改)
【国土交通省令等で定める事項】
⑮建物の貸借の媒介において、当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項として借主に説明しなければならない。(H19)
⑯宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が既存の建物であり、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。(R1)
⑰昭和60年10月1日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は説明する必要はない。(H23)
⑱建物の売買の媒介の場合は、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。(H22)
──記載事項２～貸借の追加事項
①宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況を宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項として説明することは義務付けられていない。(H18)
②宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。(R1)
③宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物の貸借について、契約期間及び契約の更新に関する事項の定めがないときは、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項としてその旨を説明しなければならない。(H10)
④設問なし
⑤建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅建業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。(R1)
⑥宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項は、宅地建物取引業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられていない。(H18)
⑦宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。(H27)
──記載事項３～区分所有建物の追加事項
①設問なし
②宅建業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う。建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項として説明しなければならない。(H17)
③区分所有権の目的である建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地(敷地)の上に存するときは、当該定期借地権が登記されたものであるか否かにかかわらず、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。(H28)
④宅建業者Aが、マンションの分譲に際して宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行うにあたり、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約がまだ案の段階である場合、Aは、規約の設定を待ってから、その内容を説明しなければならない。(H20)
⑤区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めは説明する必要がない。(H26)
⑥売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、宅建業者は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。(H16)
⑦宅建業者Aが行うマンションの分譲に際して、当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがある場合、Aは、買主が当該減免対象者であるか否かにかかわらず、その内容を説明しなければならない。(H20)
⑧宅建業者Aが中古マンションの売買の媒介を行うに際し、当該マンション修繕の実施状況について、当該マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ、修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため、購入者にこの旨説明し、実施状況については宅地建物取引業法第35条の重要事項として説明しなかった場合、同条の規定に違反しない。(H 14)
⑨設問なし
【答】
記載事項１→① ◯(抵当権も登記された権利の一つ)、② ◯、③ ◯、④ ◯、⑤ ◯、⑥ ✕(建物状況調査を実施して1年未満のものが説明対象となっている)、⑦ ◯、⑧ ◯、⑨ ✕(損害賠償額の予定には説明義務があり、担保責任を負わないことについては説明義務はない)、⑩ ◯、⑪ ✕(50万円未満の支払金・預り金に説明義務はない)、⑫ ◯、⑬ ◯、⑭ ✕(措置を講じなくても、講じない旨を説明しなければならない)、⑮ ◯、⑯ ✕(記録がなくてもその旨の説明義務があるが、宅建業者が自ら調査する必要はない)、⑰ ◯、⑱ ◯
記載事項２→① ✕(義務付けられている)、② ◯、③ ◯、④ 設問なし、⑤ ◯、⑥ ✕(説明義務がある)、⑦ ◯
記載事項３→①設問なし、② ◯、③ ◯、④ ✕(案の段階で説明しなければならない)、⑤ ◯、⑥ ✕(既に積み立てられている額や滞納額を説明しなければならない)、⑦ ◯、⑧ ◯、⑨ 設問なし
