借地借家法の借家権【権利】 - 宅建・史上初の小学生合格者の父による宅建合格ブログ

──借家権について
──借家権の存続期間と更新
──造作買取請求権
──借家権の対抗要件
──借家権の譲渡・転貸借
──借地上の建物の賃借人の保護
──居住用建物の賃貸借の承継
──定期建物賃貸借等
──地代・家賃の増減額請求

──借家権について

前回の借地権と同様に、この「借家権」も、民法の特別法である「借地借家法」に含まれる。

借家権とは、建物の賃貸借のことで、借家人の保護を目的とした法律だ。ただし、夏季の別荘や展示会場など、一時的な使用のために設定された賃貸借やタダで貸す使用貸借には適用されない。

家主を賃貸人、借家人を賃借人と呼ぶ。

──借家権の存続期間と更新

【存続期間】

①民法の賃貸借では上限50年だが、借地借家法の借家権の場合、50年を超えることができる。
②1年未満の期間を定めた場合と、期間を定めなかった場合は、期間の定めのない賃貸借となる。

【期間の定めがある場合の更新】

①期間満了の1年前から6ヵ月前までに、賃貸人が正当事由をもって更新しない旨の通知をしなければ、契約は更新される。
②また通知をしても、賃借人が使用継続している場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、契約は更新したものとみなされる。
③更新後は、期間の定めのない賃貸借となる。

【期間の定めがない場合の更新】

①両当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。ただし、賃貸人からの解約の申入れには、正当事由＋6ヵ月の猶予期間が必要である。
②賃借人からの解約の申入れには、正当事由は不要で、3ヵ月の猶予期間があればいい。
③6ヵ月が経過しても、なお賃借人が使用継続している場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、契約は更新したものとみなされる。

──造作買取請求権

①賃借人(転借人を含む)が、賃貸人の許可を得て造作したもの(畳や建具、エアコンなど)は、期間満了または解約の申入れによって契約が終了する時に、賃貸人に買取りを請求することができる。これを造作買取請求権という。
②債務不履行による契約終了の場合、造作買取請求権は認められない。ただし、造作買取請求権を「排除する特約」を結んでおくことは有効である。
③賃貸人が造作の代金支払いを拒んだとしても、それを盾に留置権を行使することはできない。

──借家権の対抗要件

・借家権は、登記がなくても、引渡しがあれば新賃貸人や第三者に対抗することができる(注・もちろん登記があれば対抗要件になる)。

──借家権の譲渡・転貸借

①賃借人が、借家権を譲渡・転貸するには、賃貸人の承諾が必要である。
②借地権の場合と異なり、賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可という制度はない。
③借家権が、賃貸人と賃借人の事情で終了する場合は、転借人の立場は次の3つに分けられる。

【期間満了・解約の申入れの場合】

・賃貸人は、借家権の終了を転借人に通知しなければ対抗できず、通知をすると、転借人は6ヵ月だけ住み続けることができる。

【合意解除の場合】

・賃貸人は、借家権の終了を転借人に対抗できず、転借人は住み続けることができる。

【債務不履行による場合】

・賃貸人は、転借人に直ちに明渡しを求めることができ、転借人は住み続けることはできない(賃料を支払う機会を転借人に与える必要もない)。

──借地上の建物の賃借人の保護

・借地上の建物は、借地権者が自由に賃貸することができる。その場合、借地権が消滅すると、借家権はどうなるのかという問題が生じる。

【期間満了により終了する場合】

・建物の賃借人が、借地権の消滅を1年前までに知らなければ、賃借人の請求により、裁判所は「それを知った日から1年を超えない範囲」で土地の明渡しにつき期限の許与をすることができる。

【借地権者の債務不履行の場合】

・建物の賃借人は、土地の借地権者に対し、直ちに明渡しをしなければならない。

──居住用建物の賃貸借の承継

①居住用建物の賃借人(借家人)が、相続人なしに死亡した場合、内縁の妻など事実上の夫婦関係にあった同居者等は、原則として借家権を承継する。
②ただし、死亡を知った時から1ヵ月以内に「反対の意思表示」をすれば、承継しない。
③この規定を「排除する特約」は有効である。

──定期建物賃貸借等

・以下の2つは、更新のない借家権のことで、賃貸人に正当事由がなくても期間満了で終了する。

【定期建物賃貸借】

①存続期間を定める(1年未満でもよい)
②契約は必ず書面または電磁的記録で行う。
③賃貸人は、賃借人に対し、期間満了時に契約を更新しない旨を記載した書面(賃借人の承諾があれば電磁的方法でも可)を交付して説明する必要がある。この説明がないと、更新しない旨の定めは無効となる。
④期間が1年以上の場合、賃貸人は、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に通知をしないと、終了を賃借人に対抗できない。
⑤床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤や療養など、やむを得ない事情により使用することが困難になった場合、賃借人の方から解約の申入れができ、申入れから1ヵ月後に契約は終了する。

【取壊し予定の建物の賃貸借】

①法令や契約により、一定期間後に「建物を取り壊すことが明らかな場合」は、取り壊すまでの借家契約をすることができる。
②この契約も必ず書面または電磁的記録で行う。

──地代・家賃の増減額請求

①地代や家賃が経済事情などの変動により不相当となった場合、当事者は、将来に向かって地代や家賃の増額・減額の請求をすることができる。
②その場合、一定期間増額しない旨の特約は有効だが、減額しない旨の特約は無効となる。
③地代や家賃について、当事者間で協議が調わない場合、その請求を受けた者は、裁判で増減額が確定するまでは、相当と思える額の地代や家賃の支払いまたは請求をすることができる。
④裁判が確定し、すでに支払った額または支払いを受けた額に不足や超過があった場合、年1割の利息を付して返還または支払いをしなければならない。