民法の賃貸借【権利】 - 宅建・史上初の小学生合格者の父による宅建合格ブログ

──賃貸借について
──賃貸借の存続期間
──必要費と有益費
──賃貸借の譲渡と転貸
──敷金について
──不動産賃借権の対抗要件

──賃貸借について

賃料を介してモノを貸し借りすることを「賃貸借」という。それとは別に、ただでモノを貸し借りすることは「使用貸借」なのでお間違いなく。

貸す側の賃貸人は、借りる側の賃借人に対してモノを使用・収益させる義務を負う。賃貸人はその対価として、賃借人から賃料を受け取る。

賃借人は、賃貸人に賃料を支払う義務を負うと同時に善管注意義務も課され、契約終了時には、借りたモノを原状に戻して賃貸人に返還しなければならない(賃料は月末・後払いが原則)。

賃貸人には、賃貸物(モノ)の保存に必要な修繕義務があり、賃借人はそれを拒むことができない。ただし急迫の事情があるときは、賃借人は、自らそれを修繕することができる。

──賃貸借の存続期間

【存続期間を定める場合】

①賃貸借の存続期間は、最長で50年である(50年を超えて定めても50年となるので注意)。
②最短に制限はなく、中途解約は認められない。
③契約満了時に、賃借人がそのまま継続使用していた場合、賃貸人がこれを知りながら異議を述べなければ契約は更新したものと推定される(更新後は、期間の定めのない賃貸借となる)。

【存続期間を定めない場合】

・期間の定めのない賃貸借は、賃貸人か賃借人のどちらかから解約の申入れがあれば終了する。解約の申入れから契約終了までの期間は次のとおり。

①土地の場合→1年後に契約終了
②建物の場合→3ヵ月後に契約終了

──必要費と有益費

【必要費】

・アパートの修繕費など、賃貸物を保存・管理するのに必要不可欠な費用のこと。原則、賃貸人が支出すべき費用だが、賃借人が支出したときは、直ちに全額を賃貸人に請求することができる。

【有益費】

・風呂場にシャワーを設置するなど、必要不可欠ではないが、賃借人がその価値を増加させた費用のこと。賃貸借の契約終了時に、支出額または増加額のどちらかを、賃貸人の選択に従って、賃借人は賃貸人に償還請求することができる。

──賃貸借の譲渡と転貸

【賃借権の譲渡】

①賃貸人の承諾があれば、賃借人は、賃借権を第三者に譲渡することができる。譲渡後は、賃貸人と第三者との間の賃貸借契約となる。
②賃借権を第三者に無断で譲渡した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。
③無断で譲渡しても、それが背信的行為とは呼べない特段の事情があれば、解除は免れる。

【賃借物の転貸】

①賃貸人の承諾があれば、賃借人は、賃借物を第三者に転貸することができる。転貸後は、賃貸人と賃借人の契約に加え、賃借人と第三者との間にも賃貸借契約が成立する。加えて第三者は、賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対しても転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。
②賃借物を第三者に無断で転貸した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。
③無断で転貸しても、それが背信的行為とは呼べない特段の事情があれば、解除は免れる。

【転貸借の効果】

①賃貸人は、第三者(転借人)に対して賃料を請求できる。ただしこの場合、賃借人に対する賃料と、転借人が賃借人に支払う転貸料のうち、少ない方の金額しか受け取れない。
②賃借人の債務不履行によって契約が解除された場合、転借人は賃貸人に対抗することができない。また賃貸人は、このことを転借人に通知する義務はなく、賃借人に変わって賃料を支払う機会を与える必要もない。
③債務不履行ではなく、賃貸人と賃借人との間で、賃貸借契約が合意解除された場合は、賃貸人は、原則として転借人を追い出すことはできない。

──敷金について

①敷金とは、賃貸借契約の契約時に、賃借人から賃貸人に対して交付される金銭のことをいう。契約締結時から明け渡しが完了するまでの間の「賃借人の債務を担保すること」を目的としている。
②未払賃料があった場合、賃貸人は、敷金からそれらを控除した残額を賃借人に返還する。ただし賃借人は、賃貸人に対して「未払賃料を敷金から控除すること」を請求することはできない。
③明け渡しと敷金の返還は、同時履行の関係にはならない。賃借人がまず先に明け渡し、それが完了した後で敷金返還請求権が発生することになる。

【賃貸人が交代した場合】

・敷金は、当然に新賃貸人に承継される。賃借人は明け渡しが完了した後に、新賃貸人に対して敷金返還請求権を行使することになる。

【賃借人が交代した場合】

・敷金は、新賃借人には承継されない。新賃借人は改めて、敷金を賃貸人に手渡す必要がある。もちろん旧賃借人は、賃貸人から敷金の返還を受ける。