──権利関係の勉強法(1)
権利関係を得点源にしたければ、通常の宅建テキストとは別に、民法に特化した参考書や問題集を使って勉強しなければならない。
テキストなら『民法がわかった』(法学書院)、問題集ならば『新スーパー過去問ゼミ』Ⅰ、Ⅱ (実務教育出版)あたりがそれに当たる。
これらの教材をモノにできれば、権利関係全14題中で、10点を下回ることはまずない。恐らく12点前後はいける。
しかし習得するにはそれなりに時間がかかる。少なく見積もっても150時間以上！
1～3月を民法の学習だけに充てれば、あるいはマスターできるかも知れない。一日2時間の勉強を3ヵ月続ければ、少なくとも時間はクリアできる計算だ。
だが、そこまで時間をかけたくない受験生は、権利関係の目標得点を9点とし、通常の宅建テキストを傍らに一問一答を用いてじっくりと駒を進めていく勉強法をお勧めする。
駒を進めるとは、例えばテキストで意思表示を読んだら、すぐさま一問一答で意思表示の問題を解く。それが済んだら、次は制限行為能力者、その次は代理という具合に。
一問一答で95％以上の正答率を達成できたのなら、次にやるべきは、『ウォーク問』に代表される分野別過去問集だ。使用するテキストは、ウォーク問とリンクしている『とらの巻』がお勧めである。
──権利関係の勉強法(2)
賃貸借・借地借家法に関しては、やはり私のブログ記事に「要点まとめ」と、それにリンクした「穴埋め問題」が“note”にあるので活用していただきたい。
▶民法の賃貸借【権利】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/23/180524
▶借地借家法の借地権【権利】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/26/193027
▶借地借家法の借家権【権利】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/29/193625
物権法の柱である抵当権も、ほぼ毎年出題されているので確実にマスターしてほしい。もちろん「穴埋め問題」も用意してある。
▶抵当権のまとめ【権利】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/09/04/200439
同様に、改正民法後の最重要項目の一つ、契約不適合責任の「要点まとめ」も作成済み。
▶契約不適合責任【権利】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/09/28/200501
民法総則から意思表示にも着手。こちらは基本なので確実にマスターすること。
▶5つの意思表示【権利】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2021/02/04/183749
時効の完成猶予と更新は、時効の一部だが、苦手な人が多いので作成しておいた。
▶時効の完成猶予と更新【権利】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2021/02/26/235909
相続からは、民法改正で新設された配偶者居住権と配偶者短期居住権を取り上げた。今後、狙われやすいテーマといえるだろう。
▶配偶者が居住する権利【権利】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2021/04/27/223633
また区分所有法と不動産登記法もしっかり勉強し、特別法の4題(借地借家法は2題)から最低でも3得点を確保する。これができれば、「権利で10点」が現実味を帯びてくる。
☆目標点数＝9/14点以上
──宅建業法の勉強法
業法に関しては、テキストより過去問を徹底してやり込んだ方がいい。他の分野に比べて「過去問の焼き直し率」が高く、年平均で9割を超えているからだ。
ただし重要事項説明書と37条書面だけは、テキスト等を用いて各事項をしっかりマスターすることをお勧めする。
ここは過去問だけでは知識が断片的になってしまい、全体像が見えてこない上に抜けが出てしまう可能性があるためである。
この2つの項目も、私のブログに「要点まとめ」とそれにリンクした「穴埋め問題」を用意してあるので、ぜひ活用してもらいたい。
▶重要事項説明書【業法】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/12/193156
▶37条書面【業法】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/14/000300
それら以外にも、営業保証金と保証協会、媒介契約書、8種制限といった重要な3項目のまとめ記事があるのでご参照いただきたい。
▶営業保証金と保証協会【業法】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/07/182943
▶3つの媒介契約【業法】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/10/185443
▶8種制限のまとめ【業法】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/18/214832
宅建業者の「免許」と宅建士の「登録」における欠格要件のまとめ記事も、苦手としている受験生が多いので作成しておいた。
▶免許と登録の欠格要件【業法】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/10/07/191225
宅建業法の最後、問いの45に住宅瑕疵担保履行法がある。新しい法律だが、内容的に易しいので必ず押さえなければならない。
▶住宅瑕疵担保履行法【業法】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/12/15/182916
番外編として、紛らわしい3つの用語についてもブログ記事にまとめてある。
▶紛らわしい3つの用語【業法】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/04/113627
そういった最重要項目の習得には、テキストや要点まとめを用いて最低限のインプットを図り、それから一問一答→四択過去問の順に履行していくのが、最も効率的に業法をモノにする方法だと思う。
改めてテキストを一から読み進める必要はない。多少の周辺知識の補強が必要とはいえ、業法に関しては、テキストなしに過去問オンリーで18点以上取ることは可能なのだ。
もし過去問を解いて、その答の解説を読んでもなお理解できない部分があれば、テキスト等を辞書のように活用していけばいい。
模試などを解いて業法で12～16点程度しか得点できない人は、テキスト等の読み込みが足りないのではない。過去問の肢レベルでの理解と回転数が足りないのである。
☆目標点数＝18/20点以上
──法令上の制限の勉強法
正直、これが私的には一番厄介だ。
それでも都市計画法の開発許可、建築基準法の用途規制と建築確認、農地法の4つのブログ記事があるので、ぜひ活用していただきたいと思っている。
▶開発許可の要否【法令】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/16/213510
▶建築確認の要否【法令】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/08/09/174936
▶用途規制の覚え方【法令】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/08/223259
▶農地法を捌く【法令】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/20/193544
それら以外にも、宅地造成等規制法と国土利用計画法については、テキストを読んで過去問を繰り返せば点になるので実行してもらいたい。
ご存知のように、都市計画法と建築基準法は各2点ずつの配点がある。
上の4つの記事の内、農地法を除いた3つがそうだ(都市計画法1、建築基準法2)。この3つの記事で2点が狙える。
残り2点の内、都市計画法で1点は確保できそうだが、建築基準法の残りの箇所と、比較的難しい土地区画整理法が少し厄介である。
毎年、建築基準法と土地区画整理法には、予備校から「難」のマークが付けられることが多い。
法令上の制限の配点は、全部で8点だ。この内、建築基準法と土地区画整理法以外の項目で5点を死守する。建築基準法の用途規制と建築確認は覚えれば点になるので、これで6点が計算できる。
残りの建築基準法と土地区画整理法も、少なくとも過去問レベルはマスターしておく。そうすれば、恐らくどちらか一つは得点でき、8点中で7点を確保することも可能性としてはあり得るのだ。
ちなみに息子の健斗は法令7点だったが、間違えたのは建築基準法の複合問題だけだった。
もう一度いうが、建築基準法と土地区画整理法以外の問題は比較的易しく、過去問を繰り返せばほぼ正解肢にたどり着ける。
これで5点を安定して確保し、その上で建築基準法の用途規制と建築確認、そして残りの建築基準法と土地区画整理法から1～2点の上乗せを図る。
この戦略で法令は8点中で6～7点が見込める。そもそも法令は、業法と違って満点は難しい。最低6点とれれば良しとする。
法令の得点戦略は、ざっとこんなところだ。
☆目標点数＝6/8点以上
──税・その他の勉強法
まず税から話をする。純粋な税の問題は、毎年2題しか出題されない。にもかかわらず、情報量は比較的多めだ。費用対効果が良いとはいえない。
だから私は、税は不動産取得税＆固定資産税に絞って、他の問題はほぼ捨てることにした。特に譲渡所得は難しく、マスターするのに時間がかかる。税で確実に1点を獲りにいく戦略に出たのだ。
▶不動産取得税＆固定資産税【税】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/06/12/182522
結果として、この戦略は正解だった。不動産取得税と固定資産税は情報量が多いとはいえず、習得も容易な方だ。ここ数年、どちらか一方が出題されている。
税で全滅するのはまずいが、1点確保しておけば特に大きなハンディとはならないだろう。
地価公示法と不動産鑑定評価基準も、毎年どちらか一つが出題される。不動産鑑定評価基準がやや難しいが、手に負えないレベルではない。これらも過去問で1点は確保できる。
最後に免除科目(5問免除)だが、特に対策が必要なのは統計だろう。こればかりは過去問では何ともならないからだ。
統計については、毎年データが更新されるので最新のものに差し替えておいた。
▶統計データのまとめ(2024)【免除】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2024/08/31/095837
土地・建物も、まったく勉強しなければ全滅しかねない。配点も2点ある。ここまで手が回らない受験生のためにブログ記事を作っておいたので、もし宜しければ活用してほしい。
▶土地・建物の2択問題【免除】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/10/10/181159
あと2記事追加しておく。住宅金融支援機構と景表法である。これにより、免除科目はすべての項目が出揃ったことになる。
▶住宅金融支援機構法【免除】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/12/18/184440
▶景表法の2択問題【免除】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/12/21/181045
免除科目は、しっかりと対策を立てて勉強すれば、5点中4点は計算できる。業法と並んで与し易い分野といえる。
税と価格の評定、5問免除で、最低でも8点中5～6点は欲しいところである。
☆目標点数＝5/8点以上
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