借地借家法の借地権【権利】 - 宅建・史上初の小学生合格者の父による宅建合格ブログ

──借地権について
──借地権の存続期間と更新
──借地上の建物の再築
──建物買取請求権
──借地権の対抗要件
──借地権の譲渡・転貸借
──定期借地権等

──借地権について

まず、この「借地権」が、民法の特別法である「借地借家法」に含まれることは理解しておく必要がある。そもそも借地借家法は、借主の保護を重視した法律だ。この理念がすべての出発点となる。

借地権とは、建物所有を目的とした土地の賃借権と地上権のことをいう。ただし、一時的な使用のために設定された賃貸借は、原則として、借地借家法の定めは適用されない。

土地を貸す側(地主)を借地権設定者といい、土地を借りる側を借地権者という。この区別はかなり重要だ。なお、使用貸借は借地権に含まれない。

──借地権の存続期間と更新

【存続期間と合意更新】

①借地権の存続期間は30年以上である。50年と定めれば50年になるが、20年と定めたら、30年以上の下限をとって30年となる。
②期間の定めがなければ自動的に30年となる。
③更新後の期間については、1回目の更新が20年以上、2回目以降の更新が10年以上となる。
④合意更新の場合、年数の後に“以上”が付き、下記の「請求による更新」と「法定更新」では、年数のみで“以上”は付かない。

【請求による更新と法定更新】

①借地権設定者(地主)が、借地権者との契約を期間満了と共に打ち切りたい場合、借地権設定者に正当事由があり、借地権者に対して遅滞なく異議を述べれば更新されない。
②正当事由というのは、地主と借地権者が土地を必要とする事情、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、地主側が立退き料を支払うべきか等、さまざまな事情が総合的に考慮される(判例)。
③借地権の更新は、存続期間満了時に借地上に建物が残っていることが条件となる。
④その上で、借地権者が請求による更新を求めた、または借地権者が契約満了後も土地を使用継続していた場合に、上記①の正当事由＋遅滞なく異議を述べなければ契約更新となる(法定更新)。
⑤更新後の期間については、1回目の更新が20年、2回目以降の更新が10年となる(“以上”がない)。

──借地上の建物の再築

【最初の存続期間中の再築】

①借地権の存続期間中に建物が滅失した場合、借地権設定者(地主)の承諾があった日か、建物の再築があった日のいずれか早い日から数えて20年間存続する。ただし、残存期間がそれより長い場合は、残存期間分だけ存続する。
②借地権者が再築の申し出をしたにもかかわらず、通知から2ヵ月以内に借地権設定者が異議を述べなければ、承諾があったものとみなされる。

【契約更新後の再築】

①契約更新後に建物が滅失するなど、やむを得ない事由によって残存期間を超える建物の再築をするときは、借地権設定者の承諾が必要である。しかし、借地権設定者が承諾しない場合、借地権者は、承諾に代わる裁判所の許可を求めることができる。
②契約更新後に建物が滅失したときは、借地権者は解約の申入れができ、申入れから3ヵ月で借地権は消滅する。
③一方、借地権設定者の承諾なしに残存期間を超える建物を再築したときは、借地権設定者の方から解約の申入れができ、申入れから3ヵ月で借地権契約は終了する。

──建物買取請求権

①期間満了で更新がなく、借地上に建物が存在する場合、借地権者は借地権設定者に対し、建物買取請求権が認められる。ただ借地権者が、債務不履行により契約解除された場合は認められない。
②借地権の譲渡や転貸を、借地権設定者が承諾しなかったり、裁判所の許可がない場合でも、建物買取請求権は認められる。

──借地権の対抗要件

①地上権の登記、賃借権の登記、借地上の建物の登記のいずれかを備えていれば対抗要件となる。
②上記の場合、表示に関する登記(表題登記や保存登記)でも構わないが、他人名義のものはダメ。
③かつて登記があった建物が滅失した場合、その旨をその土地に掲示すれば、滅失の日から2年間に限り、第三者に対抗することができる。

──借地権の譲渡・転貸借

①地上権は自由に譲渡・転貸できるが、借地権の譲渡・転貸には、借地権設定者の承諾が必要である。
②借地権設定者の承諾が得られない場合、借地権者は裁判所に対し、借地権設定者の承諾に代わる許可を求めることができる。
③借地権設定者の承諾なく譲渡を受けた第三者は、借地権設定者に建物買取請求権を行使できる。
④借地上の建物の譲渡・転貸の申立て人は借地権者で、競売の申立て人は競落人である。

──定期借地権等

・通常、借地権は期間が満了しても、借地権設定者に正当事由がなければ契約は更新される。しかし、定期借地権等の場合、借地権設定者に正当事由がなくても、期間満了をもって終了する。

【一般定期借地権】

〈存続期間〉50年以上
〈契約方式〉書面または電磁的記録で行う(公正証書でなくてもいい)
〈利用目的〉特になし
〈契約終了〉契約の更新なし・再築による存続期間の延長なし・建物買取請求権なしの旨を特約

【事業用定期借地権】

〈存続期間〉10年以上50年未満→10年以上30年未満の短期の事業用と、30年以上50年未満の長期の事業用がある(短期の事業用は特約なしで終了)。
〈契約方式〉必ず公正証書で行う
〈利用目的〉事業用に限定(居住用は不可)
〈契約終了〉契約の更新なし・再築による存続期間の延長なし・建物買取請求権なしの旨を特約

【建物譲渡特約付借地権】

〈存続期間〉30年以上
〈契約方式〉口頭でもよい
〈利用目的〉特になし
〈契約終了〉借地権を消滅させるため、設定後30年以上経過した日に、借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を特約→借地権の消滅後もなお、建物を使用継続している者が請求したときは、その建物につき、借地権設定者との間に「期間の定めのない賃貸借」がされたものとみなされる。