──はじめに
10月試験の分析から、ある程度は12月試験の出題項目を予測することができる。
満遍なく学習した方が良いのはもちろんだが、時間のない受験生や、戦略を重視する受験生が今後の学習に役立てることはありだと思う。
ただマークシート用紙の右半分に当たる宅建業法(26～45)と免除科目(46～50)については、残念ながら絞り込みはできない。
そこは覚悟を決めて、全範囲マスターすることを心がけてほしい。特に宅建業法は、20点満点を目指して学習しなければならない。
となると、残りは権利関係と法令上の制限、税と価格の評定ということになるが、中でも最も効果的なのは権利関係であろう。
順を追って説明していきたいと思う。
──権利関係のヤマ
出題頻度が高いのに、10月試験では問われなかった項目を列挙してみる。
・制限行為能力者
・代理
・消滅時効
・物権変動
・抵当権
・債権譲渡
・連帯債務
・契約不適合責任
・不法行為
これらはすべて重要で12月試験のヤマともいえるが、中でも代理、消滅時効、抵当権、契約不適合責任の4つは必ず抑えておく必要がある。
▶抵当権のまとめ【権利】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/09/04/200439
▶契約不適合責任【権利】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/09/28/200501
ここでは取り上げなかったが、総則の意思表示も、改正箇所くらいは目を通しておいた方がいい。10月試験で錯誤が出題されたが、「詐欺」と「心裡留保」にも法改正があった。
上記の9項目以外に、10月試験で出題された次の5つの項目もしっかり抑えてから12月試験に臨んでほしい。
・相続
・賃貸借
・借地借家法
・区分所有法
・不動産登記法
相続に関しては、通常の学習以外に、新設された「配偶者居住権」と「配偶者短期居住権」もマークしておきたい。また法改正された「遺留分侵害額請求」もきちんと理解すること。
賃貸借も10月試験で出題されているが、法改正もあり、借地借家法の前段階の知識として抑えておかなければならない。
▶民法の賃貸借【権利】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/23/180524
民法の特別法である借地借家法(11、12)に区分所有法(13)、不動産登記法(14)は、毎年出題される必須項目なのでしっかり学習してもらいたい。
▶借地借家法の借地権【権利】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/26/193027
▶借地借家法の借家権【権利】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/29/193625
不動産登記法がやや難しいが、借地借家法と区分所有法は勉強すれば得点できるので、ここで確実に3点ゲットすることも戦略の一つだ。
──法令上の制限のヤマ
これも主な出題項目を列挙してみる。
・都市計画法
・建築基準法
・国土利用計画法
・農地法
・土地区画整理法
・宅地造成等規制法
・その他の法令
都市計画法については、10月試験の問いの15で、地区施設や都市計画事業といったややマイナーな論点が出題された。問いの16は、開発許可に関する出題だった。
「開発許可の要否」は、12月試験でも恐らく出題される。もう一つ挙げるとしたら、「地域地区」だろうか。とりあえず、この2つをきちんと学習し、余裕があれば他の部分に手を拡げていけばいい。
▶開発許可の要否【法令】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/16/213510
建築基準法については、「用途規制」と「建築確認の要否」の2つはしっかり抑え、次に「建蔽率」と「単体規定」をマスターする。余裕があれば、道路規制と防火・準防火地域内の建築規制も抑える。
建築基準法は覚えることが多いので、すべてをマスターすることに躍起にならなくてもいいだろう。
▶建築確認の要否【法令】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/08/09/174936
国土利用計画法、農地法、土地区画整理法、宅地造成等規制法については、省略できる箇所がないのでそのまま覚えてほしい。
ただし、土地区画整理法はやや難しい。
▶農地法を捌く【法令】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/20/193544
その他の法令は、3年に1度くらいのペースで出題されている。過去2年間出題がないので、要注意かも知れない。この項目については、各法令の「許可権者と届出先」を覚えれば得点できる。
──税と価格の評定のヤマ
税の出題範囲はこんな感じだ。
・不動産取得税
・固定資産税
・所得税(譲渡所得)
・印紙税
・登録免許税
・贈与税
地方税の不動産取得税と固定資産税。ここ10年、毎年これらが交互に出題されている。昨年は固定資産税だったが、今年の10月試験では不動産取得税が出題された。
そう考えると12月試験では固定資産税かと思われるが、そう単純にはいかないかも知れない。裏をかいてくる可能性もあるからだ。念のため、両方学習しておくことをお勧めする。
▶不動産取得税＆固定資産税【税】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/06/12/182522
税は毎年2題の出題がある。この中で所得税は昨年、印紙税は今年の10月試験に出題された。となると、残りの税からもう1題出題されるとしたら、「登録免許税」か「贈与税」であろう。
保証はできないが、その可能性は高いと思う。
価格の評定は次の2つ。
・地価公示法
・不動産鑑定評価基準
これらもここ数年は交互に出題されているが、不動産取得税と固定資産税ほどの規則性はない。平成25年から27年までは、3年連続で地価公示法が出題されているからだ。
昨年は地価公示法、10月試験では不動産鑑定評価基準が出題された。だから12月試験では地価公示法だ、と断定することはできない。地方税以上に規則性がないからである。
これらも、両方ともしっかり学習しておいた方がいい。不動産取得税と固定資産税で1点、地価公示法と不動産鑑定評価基準で1点。
この2つで確実に2点をゲットし、残りの税でヤマをはる。ヤマが当たれば3点、当たらなくても2点をゲットできるわけだ。
