──景表法の目的と試験対策
景表法を略さずにいうと「不当景品類及び不当表示防止法」で、一般消費者の利益を保護することを目的としている。
要するに、不当な表示や広告を禁止するための法律で、不動産の表示については、更に公正競争規約に基づくものとされている。
5問免除科目の一つであり、問いの47がこれに相当する。
免除科目のうち、住宅金融支援機構法と統計は、テキストや要点まとめに目を通した方がいいが、景表法と土地・建物は、過去問中心の学習をした方が点になりやすい。
以前に私は、土地・建物の「要点まとめ」で、過去問をアレンジした2択形式をとったが、景表法でもそれと同じ形式を取り入れてみた。
その方が実践的だし、吸収も早いと思ったからだ。ぜひ活用してみてほしい。
──2択問題(その一)
①懸賞によらないで提供する景品類の最高額は、景表法に基づき、一般的には、取引価格の1/10の範囲内と定められているが、不動産業においては、取引価格の1/10又は【a 50万円、b 100万円】のいずれか低い金額の範囲内と定められている。
②宅建業者Aが未完成建売住宅を販売する場合、建築確認を受けていなくても、現に確認を申請中であれば、「建築条件付き宅地分譲」と表示して広告することが【a できる、b できない】。
③宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前であっても、宅地建物取引業法第33条に規定する許可等の処分があった後であれば、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する表示を【a してもよい、b してはならない】。
④販売しようとしている売地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合、都市計画道路の工事が未着手であれば、都市計画道路の区域に含まれている旨の表示は【a 省略できる、b 省略できない】。
⑤インターネット広告においては、最初に掲載する時点で空室の物件であれば、その後、成約済みになったとしても、情報を更新することなく空室の物件として掲載し続けることが【a できる、b できない】。
⑥宅建業者Aが、実際には存在しない物件について、新聞折込ビラで広告をしても、広告の物件と同程度の物件を準備しておけば、不当表示となるおそれが【a ある、b ない】。
⑦宅建業者Aが中古住宅を販売する場合、当該住宅が建築後1年未満のものであれば、実際に販売する価格よりも高い新築時の販売価格を、実際に販売する価格に併記して表示することが【a できる、b できない】。
⑧宅建業者Aは、建物の売買の媒介を依頼されたところ、当該建物は工事完成後10ヵ月が経過しているものの未使用であったので、当該物件を新築物件として販売広告【a してもよい、b してはダメ】。
⑨分譲住宅について、住宅の購入者から買い取って再度販売する場合、当該住宅が建築後1年未満で居住の用に供されたことがないものであるときは、広告に「新築」と表示したら、不当表示に【a 問われる、b 問われない】。
⑩築15年の企業の社宅を買い取って大規模にリフォームし、分譲マンションとして販売する場合、一般消費者に販売することは初めてであるため、「新発売」と表示して広告を出すことが【a できる、b できない】。
⑪建売住宅の販売広告において、実際に当該物件から最寄駅まで歩いたときの所要時間が15分であれば、物件から最寄駅までの道路距離にかかわらず、広告中に「最寄駅まで徒歩15分」と表示することが【a できる、b できない】。
⑫宅建業者Aは、駅から160mの距離にある宅地を、代理により売却するに当たり、「駅より徒歩2分、立地条件は万全です。」と販売広告【a してもよい、b してはならない】。
──2択問題(その二)
①リフォーム済みの中古住宅については、【a リフォーム済みである旨、b リフォームの内容と時期】を必ず表示しなければならない。
②宅建業者Aが、不動産の販売広告において販売する物件の最寄駅の表示を行う場合で、新設予定駅のほうが現に利用できる最寄駅より近いときは、鉄道会社が駅の新設を公表したものであれば、現に利用できる駅に代えて新設予定駅を表示することが【a できる、b できない】。
③宅建業者Aが新聞で中古住宅の販売広告を行う場合、当該住宅から半径1km以内に所在する小・中学校及び市役所については、当該住宅からの道路距離の表示を省略して、「小・中学校、市役所近し」と表示することが【a できる、b できない】。
④宅建業者Aが取引しようとする物件の周辺に、現在工事中で、将来確実に利用できると認められるスーパーマーケットが存在する場合、整備予定時期及び物件からの道路距離を明らかにすることにより、広告において表示することが【a できる、b できない】。
⑤新聞折込チラシにおいて新築賃貸マンションの賃料を表示するに当たり、すべての住戸の賃料を表示することがスペース上困難な場合は、【a 標準的な1住戸1ヵ月当たりの賃料、b 1住戸当たりの最低賃料及び最高賃料】を表示すれば、不当表示に問われることはない。
⑥宅建業者Aが新聞折込広告で分譲マンションの販売広告を行う場合、すべての住宅について1戸当たりの表示が困難なときは、価格については最低価格及び最高価格のみを表示し、管理費については契約時に説明を行えば、不当表示となるおそれが【a ある、b ない】。
⑦新築分譲マンションの広告に住宅ローンについても記載する場合、返済例を表示すれば、当該ローンを扱っている金融機関や融資限度額等について表示する必要が【a ある、b ない】。
⑧複数の売買物件を1枚の広告に掲載するに当たり、取引態様が複数混在している場合には、【a 広告の下部にまとめて表示、b 各々の物件に売主・貸主・代理・媒介の別を表示】しなければならない。
⑨傾斜地を含むことにより当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合は、原則として、傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合又は面積を明示しなければならないが、マンションについては、これを明示せずに【a 表示してもよい、b 表示してはならない】。
⑩宅建業者Aが建築基準法第42条に規定する道路に適法に接していない宅地を販売するときは、「道路位置指定無」と表示していれば、「再建築不可」又は「建築不可」の表示をしていなくても、【a 不当表示となる、b 不当表示とはならない】。
⑪土地上に古家が存在する場合に、当該古家が、住宅として使用することが可能な状態と認められる場合であっても、古家がある旨を表示すれば、売地と表示して販売しても不当表示に【a 問われることがある、b 問われることはない】。
⑫路地状部分のみで道路に接する土地を取引する場合は、その路地状部分の面積が当該土地面積の【a 30％以上、b 50％以上】を占めていなければ、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示せずに表示してもよい。
⑬高圧線下にある宅地を販売するための広告を行ったところ、当該宅地が高圧線下に所在する旨の表示がされていなかったが、意図的に表示しなかったものではないことが判明した場合には、不当表示となる【a おそれがある、b おそれはない】。
⑭建築基準法第28条(居室の採光及び換気)の規定に適合した採光及び換気のための窓等がなくても、居室として利用できる程度の広さがあれば、広告において居室として【a 表示できる、b 表示できない】。
【答】
2択問題(その一)→① b ② b ③ a ④ b ⑤ b(おとり広告となり✕) ⑥ a(おとり広告となり✕) ⑦ b(二重価格表示となり✕) ⑧ a(新築＝建築後1年未満かつ居住の用に供されたことがないもの) ⑨ b ⑩ b ⑪ b(徒歩による所要時間＝道路距離80mにつき1分) ⑫ b(万全が✕)
2択問題(その二)→① b ② b ③ b ④ a ⑤ b ⑥ a(管理費も広告表示が必要) ⑦ a ⑧ b ⑨ a ⑩ a ⑪ b ⑫ a ⑬ a ⑭ b
