──この法律の意義とは？
宅建業者が「自ら売主」となり、宅建業者でない買主に新築住宅を引き渡したとする。
この場合の新築住宅とは、工事完了日から起算して1年以内で、かつ人の居住に供したことのないものをいう。
住宅品質確保法には、新築住宅を買主に引き渡した宅建業者は、
１ 住宅の構造耐力上主要な部分(壁や柱など)
２ 雨水の侵入を防止する部分(屋根や窓など)
について、引渡しから10年間、買主に対して瑕疵担保責任(種類・品質に関する契約不適合責任)を負うとある。
しかしながら、もしその10年の間に宅建業者が倒産してしまったら、買主は業者に責任追及できなくなってしまう。
そこで宅建業者等(新築住宅を建設した請負人も含む)に、新築住宅の引渡しから10年間は、資力確保義務を負わせることとした。
これが「住宅瑕疵担保履行法」である。
なお、資力確保義務があるのは、自ら売主となる宅建業者等で、買主が宅建業者でない場合に限る。すなわち業者間取引や、宅建業者が代理や媒介をした場合には適用されない。
──資力を確保する方法
資力を確保するには、次の2つの方法がある。
【保証金を供託する】
宅建業者は、保証金を、基準日(3月31日)から過去10年の間に引き渡した新築住宅の総戸数に応じて算定される額(基準額)以上供託する。
供託先は、宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所だ。床面積55㎡以下の新築住宅は、2戸をもって1戸で算定する。
後述の保険に加入した新築住宅については、その分を総戸数から除いて算定する。
供託方法は、金銭のほか有価証券でもよい。有価証券の評価額は、営業保証金と同じである(主たる事務所の移転や還付後の流れも営業保証金と同じ)。
宅建業者は買主に対し、契約を締結するまでに、供託所の所在地等について書面を交付(又は電磁的方法を提供)して説明しなければならない。
【保険に加入する】
宅建業者は、販売する新築住宅に、10年以上の住宅販売瑕疵担保責任保険をかけ、保険料を支払わなければならない。
瑕疵が判明した場合、宅建業者はその損害を補填するため、保険法人に保険金を請求する。
宅建業者が倒産したり、瑕疵担保責任を履行しないときは、買主が保険金を請求する。
保険金額は、1戸あたり2,000万円以上で、保険の有効期間は引渡しから10年以上である。
上記、保証金の供託との併用も可能。
──届出義務と罰則
宅建業者は、基準日(3/31)ごとに、過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数等を、基準日から3週間以内に免許権者に届け出なければならない。
→届け出なかった場合、50万円以下の罰金。
宅建業者は、資力確保措置を講じず、上記の届出をしないときは、基準日の翌日から起算して50日を経過した日から、新たな新築住宅の販売契約をすることができない。
→これに違反して契約した場合、1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金又はその併科。
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住宅瑕疵担保履行法【業法】｜パパリン宅建士
#note「穴埋め問題」あります↓
https://note.com/paparingtakken/n/n42042ccc0353
