重要事項説明書【業法】 - 宅建・史上初の小学生合格者の父による宅建合格ブログ

──重要事項説明書とは？
──重要事項の説明方法
──試験対策として
──記載事項１～基本事項
──記載事項２～貸借の追加事項
──記載事項３～区分所有建物の追加事項

──重要事項説明書とは？

いよいよ宅建業法最大の難所「重要事項説明書」に入る。この重要事項説明書と37条書面、建築基準法の用途規制の3項目は、覚えることが多くて、受験生泣かせといえる。

特に重要事項説明書(35条書面)は情報量が多く、配点も高い。ここだけで毎年2～3問は出題されるので、苦手のままでは合格は厳しい。

重要事項の説明とは、これから物件を取得しようと考えている相手方に、宅建士が、契約前の判断材料となる重要な情報を提供することである。

また重要事項の説明を義務付けられているのは宅建士ではなく宅建業者だ。宅建士は、宅建業者の指示に従っているだけで、トラブルがあったときの責任は、原則、宅建業者が負う。

相手方が宅建業者の場合、重要事項説明書の交付だけで足り、重要事項の説明は不要である。

2017年から賃貸借契約の重要事項説明に限って、テレビ会議などのITを活用して行う「IT重説」も行われてきたが、2021年3月30日より売買契約でもそれが可能となった。

ただし相手方に対し、あらかじめ取引士が記名した重要事項説明書(＋添付書類)を送付しておく必要がある。

──重要事項の説明方法

まず宅建士が、相手方と契約する前に、重要事項説明書を交付し「記名」してから説明に入る。宅建士は、相手方からの請求がなくても「宅建士証」を提示しなければならない。

従来の押印義務は廃止され、また相手方の承諾があれば、電磁的方法による書面の交付も可能となった。

重要事項の説明は、宅建士であれば誰でもすることができ(アルバイトでも可能)、必ずしも専任の宅建士である必要はない。

物件の取引には、⑴売買・交換⑵建物の貸借⑶宅地の貸借の3種類がある。

宅建士は、それぞれの買主や借主に対して説明するのだが、交換の場合のみ、両当事者に対して説明しなければならない。

──試験対策として

なお、重要事項説明書の試験対策として、単に記載内容を暗記しただけでは足りない。

上記の⑴～⑶を、各記載事項ごとに区別できなければならないのだ。この区別ができるようになれば重要事項説明書は完成に近づく。

下記の各記載事項の終わりに、◯✕を添付しておいた。説明が必要ならば◯、必要なければ✕というように。順序としては、左側から⑴売買・交換⑵建物の貸借⑶宅地の貸借となる。

例えば◯✕✕ならば、⑴売買・交換では説明が必要だが、⑵建物の貸借⑶宅地の貸借では必要ない、ということである。

記載内容と3つの◯✕を頭に叩き込めば、重要事項説明書を得点源にできるようになる！

──記載事項１～基本事項

【取引物件に関する事項】

①登記された権利　◯◯◯
②法令上の制限　◯△◯
＊建物の貸借で建蔽率や容積率などは説明不要
③私道に関する負担　◯✕◯
＊負担がなければ「なし」と説明
④上下水道・電気・ガスなどの整備状況　◯◯◯
⑤未完成物件の工事完了時の形状・構造　◯◯◯
＊必要があれば図面を交付して説明
⑥既存建物(中古)の建物状況調査(インスペクション)　◯△✕
＊建物の貸借では設計図等の保存状況は説明不要

【取引条件に関する事項】

⑦代金・交換差金・貸借以外に授受される金銭の額および目的　◯◯◯
⑧契約の解除　◯◯◯　
＊定めがなければ「なし」と記載
⑨損害賠償額の予定または違約金　◯◯◯
＊定めがなければ「なし」と記載
⑩手付金等の保全措置　◯✕✕
＊自ら売主の場合に限る　
⑪支払金・預り金の保全措置　◯◯◯
＊50万円以上の場合のみ記載
⑫ローンのあっせん内容と不成立のときの措置　◯✕✕
⑬割賦販売(ローン)の場合の現金販売価格・割賦販売価格・支払時期と方法　◯✕✕
⑭契約不適合責任の履行に関する措置および概要(保証保険契約等)　◯✕✕

【国土交通省令等で定める事項】

⑮宅地造成区域内・土砂災害警戒区域内・津波災害警戒区域内の物件であればその旨　◯◯◯
＊水害ハザードマップに表示があればその所在地
⑯石綿(アスベスト)使用の有無　◯◯✕
＊調査記録がなければ「なし」と記載
⑰建物の耐震診断とその内容　◯◯✕
＊昭和56年6月1日以降に着工した建物を除く
⑱住宅性能評価を受けた新築住宅　◯✕✕
＊売買・交換の場合に限る