──はじめに
先の重要事項説明書(35条)に続き、今回は「37条書面の◯✕問題」である。
前回同様に、今回も
「各記載事項一つに付き◯✕問題が一つ」
を踏襲することにした。
各記載事項の数は、必要的記載事項で6つ、任意的記載事項で8つだ。
重要事項説明書では3つほど「設問なし」となったが、今回の37条書面ではそのようなことはなく、よって設問の数は全部で14問となる(重要事項説明書の半分以下)。
今回の◯✕問題も、既出の「要点まとめ」と完全リンクしているので、照らし合わせながら学習するのが効果的である。
▶37条書面【業法】
https://paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/14/000300
重要事項説明書と同様に、一つ一つの記載事項の意味を理解し、売買(交換)と貸借の区別がしっかりできて、初めて37条書面をマスターしたといえる。
加えて37条書面の「任意的記載事項」には、重要事項説明書と同じか、よく似た記載事項が5つ(❶～❺)あるので、それらもきちんと把握しておいてほしい。
──必要的記載事項
①宅建業者は、自ら売主として宅地建物取引業者でない法人との間で建物の売買契約を締結した場合、当該法人において当該契約の任に当たっている者の氏名を、37条書面に記載しなければならない。(H21)
②宅建業者Aが、甲建物の売買の媒介を行う場合において、Aは、37条書面に甲建物の所在、代金の額及び引渡し時期は記載したが、移転登記の申請時期は記載しなかった行為は適法である。(H21)
③宅建業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により、当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面には、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項を記載しなければならない。(H30)
④宅建業者が、その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合、借賃の額並びにその支払時期及び方法は、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面において必ず記載すべき事項に該当しない。(H12)
⑤宅建業者Aは、自ら売主として工事完了前の土地付建物の売買契約を締結するとき、契約書の記載事項のうち、当該物件の引渡し時期が確定しないので、その記載を省略した。この行為は、宅地建物取引業法の規定に違反しない。(H18)
⑥宅建業者Aが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Aは、引渡し時期又は移転登記の申請時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。(H27)
──任意的記載事項
❶代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときでも、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的については、37条書面に記載しなくてもよい。(H13)
❷宅建業者が、宅地又は建物の売買の媒介に際して相手方に交付する必要のある書面に関して、契約の解除については、特に定めをしなかったため、重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。この場合、宅地建物取引業法に違反しない。(H13)
❸宅建業者が区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する特約の内容について、37条書面に記載する必要はないが、売買の媒介を行う場合は、当該内容について37条書面に記載する必要がある。(H22)
❹宅建業者が、その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合に、借賃についての融資のあっせんに関する定めがあるときは、当該融資が成立しないときの措置を、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面に必ず記載しなければならない。(H11)
❺宅建業者は、自ら売主として宅地建物取引業法ではない買主との間で新築分譲住宅の売買契約を締結した場合において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、当該措置についても37条書面に記載しなければならない。(H26改)
⑥宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容は宅地建物取引業法第37条に規定する書面に必ず記載しなければならない。(H18)
⑦宅建業者Aが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。(H27)
⑧宅建業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により、当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面には、契約不適合の担保責任の内容を記載しなければならない。(H30改)
【答】
必要的記載事項→① ✕(法人の場合、法人の名称と住所を記載する)、② ✕(建物の所在、代金の額、引渡し時期、移転登記の申請時期は、すべて37条書面の記載事項である)、③ ✕(貸借のときは不要)、④ ✕(該当する)、⑤ ✕(違反する)、⑥ ✕(いずれかではなく両方とも)
任意的記載事項→❶ ✕(記載しなければならない)、❷ ◯、❸ ✕(貸借の媒介を行う場合も、37条書面に記載する必要がある)、❹ ✕(貸借の媒介は37条書面の記載事項ではない)、❺ ◯、⑥ ◯、⑦ ◯、⑧ ✕(貸借のときは記載不要)
