──法定地上権とは何か？
以前に「抵当権のまとめ」の中で法定地上権について少し触れたが、今回はそれをもう少し掘り下げてみたいと思う。
そもそも法定地上権は、抵当権が実行され、競売により土地と建物の所有者が別々になった場合、建物が取り壊される社会経済上の不利益をなくすための法律である。
そうならないように、建物に「地上権」が当然に発生するように規定したのだ。
法定地上権については、民法に次のような条文がある。
第388条 土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。
なお、法定地上権が成立するためには、次の4つの要件すべてを満たさなければならない。
❶ 抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること
❷ 抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一人であること
❸ 土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されること
❹ 抵当権が実行され、土地と建物の所有者が別々になること
これら4つの要件のうち、1つでも欠けていたら法定地上権は成立しない。
判例に紐付けて解かせる問題が多いが、この4つの要件を知っているだけで解ける問題も少なくない。必ず覚えておくように。
宅建試験、行政書士試験、司法書士試験の3つの法律系国家資格の過去問を用意しておいた。力試しに解いてみてほしい。
──宅建試験の法定地上権
【問題】～2018年〔問6〕やや難
Ａが所有する甲土地上にＢが乙建物を建築して所有権を登記していたところ、ＡがＢから乙建物を買い取り、その後、Ａが甲土地にＣのために抵当権を設定し登記した。この場合の法定地上権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ Ａが乙建物の登記をＡ名義に移転する前に甲土地に抵当権を設定登記していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、乙建物のために法定地上権は成立しない。
２ Ａが乙建物を取り壊して更地にしてから甲土地に抵当権を設定登記し、その後にＡが甲土地上に丙建物を建築していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、丙建物のために法定地上権は成立しない。
３ Ａが甲土地に抵当権を設定登記するのと同時に乙建物にもＣのために共同抵当権を設定登記した後、乙建物を取り壊して丙建物を建築し、丙建物にＣのために抵当権を設定しないまま甲土地の抵当権が実行された場合、丙建物のために法定地上権は成立しない。
４ Ａが甲土地に抵当権を設定登記した後、乙建物をＤに譲渡した場合、甲土地の抵当権が実行されると、乙建物のために法定地上権が成立する。
【答】１
１ 誤り Ａ所有の甲土地に抵当権を設定した時、甲土地上にある乙建物はＡの所有なので法定地上権は成立する。登記がＡ名義かどうかは関係ない。
２ 正しい
３ 正しい
４ 正しい
──行政書士試験の法定地上権
【問題】～2011年〔問30〕難
法定地上権に関する次の記述のうち、民法の規定および判例に照らし、妥当なものはどれか。
１ Ａは、自己所有の土地（更地）に抵当権を設定した後に、その土地上に建物を建築したが、抵当権の被担保債権について弁済をすることができなかった。この場合において、抵当権者が抵当権を実行して土地を競売すると、この建物のために法定地上権は成立せず建物は収去されなければならなくなることから、抵当権者は、土地とその上の建物を一括して競売しなければならない。
２ ＡがＢから土地を借りてその土地上に建物を所有している場合において、Ｂは、その土地上に甲抵当権を設定したが、Ａから建物を取得した後に、さらにその土地に乙抵当権を設定した。その後、Ｂは、甲抵当権の被担保債権について弁済したので甲抵当権は消滅したが、乙抵当権の被担保債権については弁済できなかったので、乙抵当権が実行され、その土地は買受人Ｃが取得した。この場合、この建物のために法定地上権は成立しない。
３ ＡがＢから土地を借りてその土地上に建物を所有している場合において、Ａは、その建物上に甲抵当権を設定したが、Ｂから土地を取得した後に、さらにその建物に乙抵当権を設定した。その後、Ａは、甲抵当権の被担保債権について弁済できなかったので、甲抵当権が実行され、その建物は買受人Ｃが取得した。この場合、この建物のために法定地上権は成立しない。
４ Ａが自己所有の土地と建物に共同抵当権を設定した後、建物が滅失したため、新たに建物を再築した場合において、Ａが抵当権の被担保債権について弁済することができなかったので、土地についての抵当権が実行され、その土地は買受人Ｂが取得した。この場合、再築の時点での土地の抵当権が再築建物について土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けたなどの特段の事由のない限り、再築建物のために法定地上権は成立しない。
５ ＡとＢが建物を共同で所有し、Ａがその建物の敷地を単独で所有している場合において、Ａがその土地上に抵当権を設定したが、抵当権の被担保債権について弁済できなかったので、その抵当権が実行され、その土地は買受人Ｃが取得した。この場合、この建物のために法定地上権は成立しない。
【答】４
１ 妥当でない 抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができ(389条1項)、土地と建物を一括して競売しなければならないわけではない(一括競売は義務ではなく任意)。
２ 妥当でない １番抵当権が消滅した後、２番抵当権が実行されて土地と建物の所有者が別々になった場合、２番抵当権設定時に土地と建物が同一人に属しているなど要件を満たしていれば法定地上権は成立する(土地に抵当権が設定されたケース)。
３ 妥当でない 土地と建物が、１番抵当権設定時に同一人に属していなくても、２番抵当権設定時に同一人に属していれば、抵当権の実行により法定地上権が成立する(建物に抵当権が設定されたケース)。
４ 妥当
５ 妥当でない 土地が共有であれば法定地上権は成立しないが、建物が共有の場合、抵当権が実行されると法定地上権が成立する。
──司法書士試験の法定地上権
【問題】～2017年〔問13〕やや難
法定地上権に関する次のアからオまでの記述のうち、判例の趣旨に照らし正しいものの組合せは、後記１から５までのうち、どれか。
ア 土地に抵当権が設定された当時、その土地の上に抵当権設定者の所有する建物が既に存在していた場合において、その建物について所有権の保存の登記がされていなかったときは、法定地上権は成立しない。
イ 同一の所有者に属する土地及びその土地の上に存在する建物が同時に抵当権の目的となった場合において、一般債権者の申立てによる強制競売がされた結果、土地と建物の所有者を異にするに至ったときは、法定地上権は成立しない。
ウ 法定地上権の地代は、当事者の請求により裁判所が定めなければならないものではなく、当事者間の合意で定めることもできる。
エ 建物の競売によって建物の所有権及び法定地上権を取得した者は、その建物の登記を備えていれば、その後にその土地を譲り受けた者に対し、法定地上権の取得を対抗することができる。
オ 法定地上権の成立後にその土地上の建物が滅失した場合には、その建物の滅失と同時に法定地上権も消滅する。
１ アイ ２ アオ ３ イウ ４ ウエ ５ エオ
【答】４
ア 誤り 抵当権設定当時、その土地上に抵当権設定者の建物は存在していたが、建物の所有権の保存登記がなされていなかった場合でも、法定地上権の成立は認められる。
イ 誤り 土地と建物の双方に抵当権が設定され、実行された結果、それぞれが別々に買い受けられた場合でも法定地上権は成立する。
ウ 正しい
エ 正しい
オ 誤り 土地の上に抵当権が設定された当時に建物が存在すれば、その建物が取り壊され再築された場合でも、再築された建物のために法定地上権が成立する。
